Alles, was du über Steuern auf Mieteinnahmen wissen musst

Key-Takeaways:

• Mieteinnahmen sind steuerpflichtig: Alle Einnahmen aus der Vermietung müssen in der Steuererklärung angegeben werden.
• Abzüge mindern die Steuerlast: Betriebskosten, Reparaturen und Abschreibungen können geltend gemacht werden.
• Digital und einfach: Tools und Plattformen erleichtern die Berechnung und Dokumentation.

Warum Steuern auf Mieteinnahmen ein wichtiges Thema sind

Wer mit der Vermietung von Stellplätzen, Garagen oder Lagerräumen Einnahmen erzielt, sollte die steuerlichen Regelungen kennen. Ein klarer Überblick über Pflichten und Abzugsmöglichkeiten schützt vor Nachzahlungen und sorgt dafür, dass du alle Vorteile optimal nutzt.

Mieteinnahmen sind steuerpflichtig

Nach § 21 EStG (Einkommensteuergesetz) gelten Mieteinnahmen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Das bedeutet:

• Sie müssen in der Einkommensteuererklärung angegeben werden.
• Steuern fallen nur auf den Gewinn an, nicht auf die Gesamteinnahmen.

1. Welche Einnahmen und Ausgaben zählen?

1.1 Einnahmen

Zu den steuerpflichtigen Einnahmen gehören:

• Monatliche Mieteinnahmen.
• Einnahmen aus kurzfristigen Vermietungen.
• Zusätzliche Zahlungen wie Nebenkostenpauschalen.

1.2 Abzugsfähige Ausgaben

Viele Kosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung entstehen, können steuerlich geltend gemacht werden. Dazu gehören:

• Betriebskosten: Strom, Wasser, Heizung.
• Reparaturen und Instandhaltung: Kosten für Renovierungen oder kleinere Reparaturen.
• Abschreibungen: Der Wertverlust der Immobilie oder Einrichtung kann über die Jahre abgeschrieben werden.
• Verwaltungskosten: Gebühren für Plattformen wie 99garages oder Maklerprovisionen.

Beispiel: Ein Vermieter erzielt monatlich 150 € aus der Vermietung eines Stellplatzes. Gleichzeitig fallen 50 € Betriebskosten an. Nur die Differenz von 100 € wird versteuert.

2. Wie berechnest du deinen Gewinn?

Einfache Formel:

Einnahmen - Abzugsfähige Ausgaben = Gewinn

Praktisches Beispiel:

• Einnahmen: 1.800 € (150 € pro Monat für 12 Monate).
• Abzüge:
  • Betriebskosten: 600 €
  • Reparaturen: 200 €
  • Abschreibung: 400 €
• Zu versteuernder Gewinn: 600 €

3. Steuerliche Besonderheiten im Space-Sharing

3.1 Kurzfristige Vermietung

Wenn du Flächen kurzfristig vermietest (z. B. stunden- oder tageweise), gelten besondere Regeln:

• Einnahmen sind steuerpflichtig, aber du kannst auch hier Betriebskosten geltend machen.
• Die genaue Dokumentation der Mietzeiten ist wichtig.

3.2 Umsatzsteuerpflicht

In der Regel sind private Vermietungen umsatzsteuerfrei. Ausnahmen bestehen, wenn:

• Du Flächen gewerblich vermietest.
• Du regelmäßig hohe Einnahmen erzielst.

Tipp: Prüfe, ob die Kleinunternehmerregelung (Umsatz bis 22.000 € jährlich) auf dich zutrifft.

4. Dokumentation und Steuererklärung

4.1 Wichtige Unterlagen

• Mietverträge und Zahlungsbelege.
• Quittungen und Rechnungen für Betriebskosten, Reparaturen und Anschaffungen.
• Übersicht über Abschreibungen (AfA).

4.2 Digitale Tools nutzen

Plattformen wie 99garages bieten oft integrierte Verwaltungsfunktionen, um Einnahmen und Ausgaben übersichtlich zu dokumentieren. Steuer-Apps wie Smartsteuer oder WISO Steuer helfen bei der Erstellung der Steuererklärung.

Beispiel: Ein Vermieter nutzt eine App, um alle Einnahmen und Ausgaben automatisch zu erfassen. Am Jahresende exportiert er die Daten direkt für die Steuererklärung.

5. Tipps für Vermieter

5.1 Steuerberatung nutzen

Ein Steuerberater kann dir helfen, alle Abzüge optimal auszunutzen und Fehler zu vermeiden. Besonders bei höheren Einnahmen oder komplexen Fällen lohnt sich die Beratung.

5.2 Rücklagen bilden

Da Steuern meist erst nachträglich fällig werden, solltest du Rücklagen aus deinen Einnahmen bilden. Eine Faustregel sind 20–30 % des Gewinns.

5.3 Fristen einhalten

Reiche deine Steuererklärung rechtzeitig ein. Für das Steuerjahr 2023 gilt:

• Abgabefrist: 31. Juli 2024 (ohne Steuerberater).
• Mit Steuerberater: 28. Februar 2025.

Fazit: Steuern leicht gemacht

Steuern auf Mieteinnahmen sind kein Grund zur Sorge, wenn du gut informiert bist. Mit der richtigen Dokumentation, digitalen Tools und einer klaren Übersicht über Abzugsmöglichkeiten kannst du deine Steuerlast minimieren und rechtssicher agieren.

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